Vivienda del portero: qué hacer con ella y cómo convertirla en un activo rentable para la comunidad

En muchas comunidades de propietarios sigue existiendo la clásica “vivienda del portero”, un espacio que en su día fue imprescindible y que hoy, al quedar en desuso, se convierte en una oportunidad económica… si se gestiona correctamente.
La pregunta es recurrente: ¿qué hacer con la vivienda del portero para que resulte legal, útil y rentable? Tomar una buena decisión requiere combinar normativa, análisis económico y visión estratégica.

Desde Administración de Fincas Heredero, especialistas en la gestión de comunidades, explicamos las alternativas más seguras y rentables, y los pasos imprescindibles antes de actuar.

Situación jurídica de la vivienda: el punto que determina todo lo demás

Antes de plantear cualquier destino para la antigua portería, la comunidad debe saber exactamente qué es jurídicamente ese espacio. Este punto definirá el tipo de acuerdo necesario, la viabilidad del cambio de uso y el margen económico disponible.

Los aspectos clave a comprobar son:

• Si la vivienda figura en el título constitutivo como elemento común.
  En este caso, la normativa exige unanimidad para su venta, transformación o cambio de uso, ya que implica modificación del título.
  
• Si está inscrita como finca independiente.
  La comunidad gana maniobrabilidad y, en muchos casos, basta con un acuerdo mayoritario. Aun así, será necesario revisar estatutos, coeficientes y reparto de gastos.
  
• Si existen derechos adquiridos por un antiguo portero.
  En edificios con décadas de antigüedad no es raro encontrar usufructos, contratos antiguos o cesiones tácitas. Verificarlos evita reclamaciones posteriores.
  

Un estudio jurídico profesional es esencial para no iniciar un proceso que luego quede bloqueado.

Venta o alquiler: cómo convertir la vivienda en ingresos para la comunidad

Las comunidades suelen debate entre vender o alquilar la vivienda del portero. Ambas opciones son válidas, pero sus consecuencias son muy distintas.

A) Vender: liquidez inmediata y menos gestión

Es la alternativa preferida cuando el edificio necesita acometer obras de importancia o desea reducir la carga económica de los propietarios.

Ventajas:

• Ingreso elevado de forma rápida.
  
• Cero obligaciones futuras respecto al inmueble.
  
• Reducción del gasto en mantenimiento y suministros.
  
• Sencillez de gestión una vez cerrado el proceso.
  

Eso sí, conviene actualizar coeficientes, revisar el título constitutivo y realizar una tasación precisa para evitar vender por debajo de su valor real.

B) Alquilar: ingresos recurrentes y estabilidad financiera

Es ideal para comunidades que buscan mejorar su salud económica a medio y largo plazo, sin renunciar al patrimonio.

Beneficios:

• Genera un flujo de ingresos mensual.
  
• Compensa gastos comunes sin aumentar cuotas.
  
• Permite revalorizar el inmueble con el tiempo.
  
• Flexibilidad para recuperar la vivienda cuando convenga.
  

Esta opción implica obligaciones (contratos, mantenimiento, cobros…), pero externalizarlas con un administrador evita riesgos para la comunidad.

Alternativas no residenciales: usos más rentables que un simple alquiler

La antigua portería no tiene por qué destinarse exclusivamente a vivienda. En muchos casos, su tamaño y ubicación hacen viables otros usos especialmente rentables:

• Trasteros: alta demanda y gran rentabilidad si se divide el espacio.
  
• Despacho profesional, ideal en edificios céntricos.
  
• Local para coworking, cada vez más valorado por autónomos del barrio.
  
• Sala multiusos o de juntas, si la comunidad necesita un espacio propio.
  
• Área deportiva o de bienestar (gimnasio, sala de yoga, etc.), siempre que la normativa lo permita.
  

El cambio de uso debe ser compatible con la normativa municipal y con el régimen del edificio, por lo que es indispensable un análisis técnico previo.

Cómo valorar correctamente la vivienda del portero

Determinar el valor real del inmueble es uno de los pasos que más impacta en la rentabilidad final.

Para ello, es recomendable:

1. Realizar una tasación profesional.
   
2. Comparar precios reales en la zona.
   
3. Estudiar su potencial de alquiler según demanda del entorno.
   
4. Calcular la inversión necesaria en reforma para aumentar su atractivo.
   
5. Evaluar los ingresos potenciales en cada uno de los usos posibles.
   

A menudo, una pequeña inversión en adecuación multiplica el valor del activo. La clave es estudiar la relación coste–beneficio con datos, no con intuiciones.

¿Qué modelo funciona mejor en la práctica?

Nuestra experiencia indica que:

• Las comunidades sin urgencias económicas suelen optar por alquilar o dividir en trasteros, ya que garantizan ingresos estables.
  
• Las que requieren fondos para obras se inclinan por la venta, aprovechando el tirón del mercado inmobiliario en zonas urbanas.
  
• Los edificios con baja demanda residencial encuentran mejores resultados destinando el espacio a usos profesionales o comunitarios.
  

Cada comunidad tiene su propio contexto, y una decisión acertada siempre parte de un análisis técnico, jurídico y económico conjunto.

¿La comunidad está valorando qué hacer con la vivienda del portero?

La antigua portería puede ser uno de los activos más valiosos del edificio, pero solo si se gestiona correctamente desde el inicio. Si vuestra comunidad está estudiando opciones, en Administración de Fincas Heredero podemos realizar un análisis completo (jurídico, económico y técnico) y orientar hacia la alternativa más segura y rentable.

Una simple llamada puede resolver dudas y ayudaros a tomar una decisión sólida y beneficiosa para todos los propietarios.