Placas solares en comunidades de propietarios: qué mayoría hace falta y cómo se aprueba en junta

Cada vez llegan más consultas de vecinos que quieren saber cómo se aprueban las placas solares en comunidades de propietarios: si hace falta unanimidad, qué ocurre con quien vota en contra y si el edificio reúne condiciones para ello. La respuesta corta es que la Ley de Propiedad Horizontal facilitó hace años este tipo de acuerdos, de modo que hoy es más sencillo de lo que muchos propietarios imaginan. La respuesta larga tiene matices, y conviene conocerlos antes de convocar la junta.

En este artículo repasamos los puntos que solemos revisar con las comunidades que se plantean dar el paso, sin entrar en cifras de ahorro ni en promesas: cada edificio es un caso distinto y lo sensato es partir de datos propios.

Qué se puede instalar en un edificio de viviendas

Antes de hablar de mayorías conviene aclarar de qué proyecto estamos hablando, porque no todos son iguales:

• Instalación para servicios comunes. La energía generada alimenta el ascensor, el alumbrado del portal, el garaje, la bomba de la piscina o el sistema de calefacción central. Es la fórmula más sencilla, porque el consumo y el reparto siguen la lógica de los gastos comunes.
• Autoconsumo colectivo. La producción se reparte entre las viviendas participantes según unos coeficientes acordados. Da más juego, pero exige acuerdo por escrito entre los participantes y comunicación a la empresa distribuidora, conforme a la normativa de autoconsumo vigente.
• Fórmula mixta. Una parte cubre los servicios comunes y otra se reparte entre los vecinos adheridos.

Definir esto desde el principio evita el error más habitual: llevar a la junta una idea genérica de «poner solares» y descubrir en pleno debate que la mitad de los asistentes está pensando en cosas distintas.

La mayoría que exige la Ley de Propiedad Horizontal

La instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, tiene un régimen de mayoría reforzado a la baja. El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite aprobar estos acuerdos con el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Es decir: no se necesita unanimidad ni tres quintos. Basta con que un tercio del edificio apoye la propuesta, tanto en número de propietarios como en coeficientes. Y hay un detalle importante: en este supuesto, la ley establece que las abstenciones no se computan como votos favorables, a diferencia de lo que ocurre con otros acuerdos.

¿Qué pasa con quien vota en contra?

Aquí está la clave que más preguntas genera. La propia norma prevé que los propietarios que no hayan votado a favor no quedarán obligados al pago cuando el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, supere el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Ese propietario, si más adelante quiere beneficiarse de la instalación, deberá abonar su parte con las actualizaciones que correspondan.

En la práctica esto obliga a hacer bien los números antes de la junta: saber cuánto supone la derrama por coeficiente y compararlo con esas tres mensualidades cambia por completo la conversación. Como cada situación tiene sus particularidades, lo prudente es contrastar la interpretación con un profesional y con la redacción vigente de la norma antes de tomar decisiones.

Comprobaciones previas: la cubierta manda

Una comunidad puede tener toda la voluntad del mundo y encontrarse con que el edificio no acompaña. Estas son las revisiones que conviene hacer antes de pedir presupuestos:

• Estado de la cubierta. Si la impermeabilización está al final de su vida útil, primero se arregla el tejado y después se instalan las placas. Levantar una instalación para reparar goteras al año siguiente sale caro y genera conflictos.
• Capacidad estructural. Las estructuras de soporte y el lastre añaden peso. En edificios antiguos merece la pena un informe técnico.
• Sombras y espacio útil. Casetones de ascensor, chimeneas, antenas, máquinas de aire acondicionado y edificios colindantes reducen la superficie aprovechable.
• Protecciones urbanísticas. En determinadas zonas o edificios con algún grado de protección pueden aplicarse limitaciones estéticas o de visibilidad desde la vía pública. Conviene consultarlo con el ayuntamiento antes de avanzar.
• Cuadros eléctricos y trazado. Hay que prever por dónde bajan las canalizaciones y si el cuarto de contadores admite la nueva instalación.

Cómo llevar la propuesta a la junta sin que se atasque

El orden del día debe recoger el punto con la suficiente concreción para que el acuerdo sea válido y para que nadie alegue después que no sabía qué se votaba. Recomendamos incluir:

1. Descripción del tipo de instalación (servicios comunes, autoconsumo colectivo o mixta) y potencia estimada.
2. Presupuestos comparables de varias empresas, con el mismo alcance para que la comparación tenga sentido.
3. Forma de financiación: derrama, uso del fondo de reserva si procede, financiación externa o combinación.
4. Reparto del coste por coeficiente y calendario de pagos.
5. Autorización a la presidencia y a la administración para firmar la documentación y tramitar permisos y ayudas.

Un acta bien redactada, con el resultado de la votación desglosado por propietarios y cuotas, ahorra muchos problemas posteriores. Es una de las cuestiones que cuidamos en la gestión integral de la finca, junto con la solicitud de presupuestos y el seguimiento de la obra.

Ayudas, bonificaciones y financiación

Existen líneas de subvención autonómicas y bonificaciones fiscales municipales que pueden aplicarse a este tipo de instalaciones, pero cambian con frecuencia y tienen plazos y requisitos propios. No conviene construir la decisión sobre una ayuda que quizá no llegue: lo razonable es valorar el proyecto por sí mismo y tratar la subvención como una mejora si finalmente se concede.

Si la comunidad opta por financiación, la junta debe conocer el coste total y las condiciones, no solo la cuota mensual. Y si se prevé derrama, hay que anticipar cómo afectará a los propietarios con recibos pendientes, porque una obra de este tipo suele sacar a la luz la morosidad que ya existía.

Después de la instalación: lo que no se puede olvidar

La puesta en marcha no termina con el montaje de los paneles. Quedan trámites y decisiones que la comunidad debe tener claras:

• Legalización de la instalación y comunicación a la distribuidora, así como el acuerdo de reparto si hay autoconsumo colectivo.
• Revisión de la póliza del seguro del edificio para que la instalación quede incluida.
• Contrato de mantenimiento y limpieza periódica de los módulos.
• Seguimiento de la producción y de las facturas, para comprobar que el sistema rinde conforme a lo previsto.
• Normas de acceso a la cubierta, que a partir de ahora deja de ser un espacio de paso ocasional.

Ese seguimiento posterior es, en nuestra experiencia, lo que marca la diferencia entre una instalación que cumple y otra que se convierte en un motivo de queja en cada junta. Por eso incorporamos las revisiones a las visitas periódicas a la finca y reflejamos los importes en los balances de gastos e ingresos que los propietarios consultan desde la aplicación web.

Antes de decidir, ponga los números encima de la mesa

Instalar energía solar en un edificio de viviendas no es una decisión que deba tomarse por entusiasmo ni descartarse por prejuicio. Con un informe técnico honesto de la cubierta, presupuestos comparables y un cálculo claro de lo que supone para cada coeficiente, la junta puede votar con criterio y el acuerdo se sostiene después.

Si su comunidad está valorando dar el paso y quiere que le acompañemos en la preparación del punto del orden del día, la petición de ofertas y la tramitación posterior, cuéntenos la situación de su finca y estudiaremos juntos por dónde empezar. Trabajamos con transparencia, sin comisiones sobre proveedores, y le explicaremos con franqueza qué es viable en su edificio y qué no.